Le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial c’est quoi ?

Le contrat de bail commercial concerne la location d’un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur).

Régi au Luxembourg par la loi du 3 février 2018, le bail commercial peut être appliqué pour la location de toutes sortes de locaux professionnels, sauf :

• Les bureaux
• Les locations de courte durée (inférieures ou égales à 12 mois)
• Les activités libérales

Pour ces trois catégories, la location d’un espace de travail est soumise au Code civil. Plus généralement, on recourt au bail commercial pour des activités de commerce, mais aussi de services (salon de coiffure, par exemple).

Réforme du bail commercial en 2018

La loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial a modifié certaines dispositions du Code civil et a apporté des changements importants visant notamment à protéger davantage le locataire. La révision porte notamment sur la durée du bail, la pratique du pas-de-porte, la garantie locative, la sous-location, le sursis commercial, le renouvellement et la résiliation du contrat, l’indemnité d’éviction ou encore le droit de préemption.

Le contenu du contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial doit impérativement inclure les éléments tels que les coordonnées des 2 parties, l’adresse du bien, la durée de la mise en location, le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement, les conditions de renouvellement et de résiliation du contrat.

• Les prestations prévues dans la location: le bail doit indiquer de manière exhaustive les éléments qui entrent dans la location (superficie des locaux concernés, parking, cave, arrière-cour, etc.).
• État des lieux: il est fortement conseillé d’établir un état des lieux avant l’installation et à la fin du contrat afin de de constater l’état du bien loué. Cela vise à protéger les intérêts du locataire et du bailleur en cas de litige. À défaut, les locaux loués sont considérés comme étant mis à disposition en bon état et doivent être rendus tels qu’ils ont été reçus.
• La durée de la location: le bail commercial peut être conclu pour une durée indéterminée ou déterminée. Si aucune indication n’est précisée, le contrat est à durée indéterminée.
• Loyer et révision des loyers: le montant du loyer doit être inscrit dans le contrat de bail, tout comme les modalités de révision et la périodicité du paiement. Il est souvent lié à l’indice des prix à la consommation. Le chiffre officiel du mois qui précède la signature du bail est en principe considéré comme indice de base.
• Détail des charges: le bail doit renseigner le montant des charges et ce qu’elles comprennent: eau, électricité, entretien des parties communes, etc. Afin d’éviter les différends, il peut aussi mentionner la répartition des éventuels frais d’entretien (réparations, travaux) entre bailleur et locataire.
• Garantie locative: une garantie locative destinée à couvrir les obligations prévues dans le bail (loyer, dégradations éventuelles) est en principe demandée par le bailleur. Elle ne doit légalement pas dépasser 6 mois de loyer et elle peut prendre la forme d’une garantie bancaire à première demande ou d’une assurance permettant de couvrir au moins 6 mois de loyer.
• Sous-location ou cession du loyer: les conditions de cession ou de sous-location peuvent être précisées dans le bail. Cela peut constituer une opportunité pour le preneur de sous-louer ou de céder une partie de ses locaux en cas de difficultés économiques par exemple.

→ Bon à savoir: la pratique du « pas-de-porte », également appelée « droits d’entrée », est interdite depuis la loi de 2018. Les nouveaux contrats ne doivent pas réclamer le paiement d’un supplément de loyer ou d’une indemnité additionnelle à verser au bailleur ou à un intermédiaire pour la mise à disposition des locaux.

Peut-on renouveler le bail commercial?

Si le bail est conclu pour une durée déterminée, elle bénéficie d’un droit de renouvellement absolu pendant 9 ans. Elle doit faire sa demande au bailleur par courrier recommandé à la Poste avec accusé de réception au moins 6 mois avant l’expiration du contrat. Le bailleur a ensuite 3 mois pour lui répondre. S’il y a plusieurs bailleurs, la demande doit être adressée à chacun d’entre eux (sauf indication contraire dans le contrat de bail). Attention, le renouvellement du bail signifie qu’un nouveau contrat est établi et il n’est pas garanti que les conditions restent semblables à celles du contrat initial.

→ Bon à savoir: le contrat de bail commercial à durée déterminée arrivé à échéance et non résilié par le bailleur (en respectant un préavis de 6 mois) est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Le contrat de bail commercial peut-il être résilié ou le renouvellement refusé?

Le bailleur a la possibilité de résilier le bail commercial avec effet immédiat si Audrey ne respecte pas les obligations prévues dans le contrat (si elle ne paye pas son loyer ou ses charges par exemple).

En outre cette, si les lieux sont loués depuis moins de 9 ans, le bailleur peut refuser une demande de renouvellement ou résilier le bail commercial avec un préavis de 6 mois, dans les situations suivantes:

• « aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au premier degré;
• en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique;
• en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »

Au-delà de 9 ans d’occupation des lieux, la résiliation du bail à durée indéterminée ou le refus de renouvellement du bail à durée déterminée peut se faire de plein droit par le bailleur sans qu’il ait à le justifier. Dans ce cas, afin de dédommager la jeune femme pour la perte de son magasin de fleurs, une indemnité d’éviction doit lui être versée par le bailleur ou par un tiers (le futur locataire par exemple) avant la fin du bail.

→ Bon à savoir: Audrey et le bailleur peuvent définir dans le contrat de bail le montant de l’indemnité d’éviction ou le moyen de la calculer. À défaut, c’est le juge de paix qui en fixe le montant en se basant sur la valeur marchande du fonds de commerce.

Le preneur qui loue un local depuis plus de 18 ans bénéficie d’un droit de préemption.

Audrey peut également résilier son contrat de bail commercial lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles: hausse du loyer ne respectant pas l’indice des prix à la consommation, impossibilité de jouir paisiblement des lieux loués, etc.

Sursis au déguerpissement

Depuis 2018, dans le cadre d’un litige, le locataire condamné par décision judiciaire à quitter les lieux loués, peut demander un sursis au déguerpissement. Il peut être accordé une seule fois par le juge de paix pour une durée de 9 mois maximum uniquement si le preneur respecte les deux conditions suivantes: «tous les loyers et avances sur charges échus ont été réglés au jour de l’introduction de la demande en sursis » et « le sursis doit permettre au preneur de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec ses éventuels salariés».1

→ Bon à savoir: le preneur qui loue un local depuis plus de 18 ans bénéficie d’un droit de préemption. Il est prioritaire pour racheter le bien loué, sauf cas particuliers2, si le bailleur souhaite le mettre en vente. Pour exercer ce droit, il faut cependant que le locataire loue l’intégralité de l’immeuble où se trouvent les locaux, ou que ces derniers soient placés sous le régime de la copropriété.

La sous-location est-elle possible avec un bail commercial?

Si, après quelques années d’exploitation, Audrey souhaite arrêter son activité et sous-louer (ou céder) son magasin de fleurs, elle devra le notifier au bailleur, qui aura 30 jours pour accepter ou refuser la demande.

S’il existe une clause interdisant la sous-location (ou la cession) dans son contrat, elle sera considérée comme nulle3 si « la cession ou la sous-location est faite ensemble avec la cession du fonds, à condition qu’une activité identique reste établie »1. Autrement dit, elle pourra tout de même sous-louer (ou céder) son bail, à condition qu’elle transmette également son fonds de commerce et que le sous-locataire (ou le repreneur) exerce la même activité de fleuriste.

À noter: la loi de 2018 précise que le loyer du sous-locataire ne pourra pas être plus important que le loyer principal, sauf si des investissements spécifiques à l’activité de la sous-location sont réalisés par le locataire. Toutefois, un arrêt de la Cour Constitutionnelle datant du 23 décembre 2022 estime que le plafonnement légal du loyer d’une sous-location revient à restreindre la liberté de commerce. Une décision qui pourrait faire jurisprudence.

Loyer soumis à la TVA

Le principe de base est que le loyer est non-soumis à TVA. Cependant, si les 2 parties sont assujetties à la TVA, il est possible de demander l’application de la TVA sur le bail via une demande d’option TVA. Cette demande doit être transmise par courrier à l’Administration dès la signature du contrat afin d’obtenir la validation de l’option par l’Administration.

L’option TVA est indispensable pour que le locataire puisse récupérer la TVA payée sur sa location.

Mais, cette option est aussi très importante au niveau du propriétaire. En effet, lors de la construction, la TVA payée sur le bâtiment est récupérable uniquement si le bâtiment est affecté à une activité soumise à TVA ou loué avec application de la TVA. L’Administration procède à une analyse de l’affectation du bien sur 10 ans. En cas de nouvelle construction, il est donc indispensable de mettre en place une option TVA pour éviter toute régularisation de la TVA payée sur la construction et ce, sur une période de 10 ans.

Le cas particulier de la mise à disposition de bureau

Dans certains cas, la location d’un espace commercial peut prendre la forme d’un contrat de mise à disposition de bureau. Celui-ci ne constitue pas un contrat de bail commercial mais un contrat de prestation de services entre un prestataire et un client.

En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas d’une location de surface commerciale mais d’une prestation de mise à disposition qui peut englober toute une série de prestations connexes comme par exemple :

• Mise à disposition d’un bureau meublé
• Mise à disposition d’une connexion internet
• Service de secrétariat
• Gestion du courrier

Ce contrat étant considéré comme une prestation de services, la TVA doit s’appliquer sur cette mise à disposition et aucune demande d’option TVA n’est requise.